揀內房股3大準則 + 引伸

內房股於今年的表現令人極度失望，不少人見到其股價不斷暴跌，總讓人有跌過籠的感覺，於是入市撈底，怎知股價竟然係越跌越有，就跟內地房產樓價走勢一樣插水。

重溫本Blog之前有篇講述地產股與樓價關係的文章，一日樓價仍在下跌階段，一日其對地產股資產淨值(NAV)和出售一手樓盤所得盈利的負面影響未能消除。在此情況下，即使大市反彈，內房股跟隨市況的反彈力是眾版塊中較弱，這就是受行業本身因素影響。

在香港上市的內房股花多眼亂，如何能在當中作出選擇？

=====

2008年6月7日出版的第33期iMoney雜誌內，有一小篇幅提及揀內房股3大準則，節錄原文如下：

1. 低負債

發展商資金壓力驟增，負債較少的可望度過艱難時刻，投資者可參考公司的淨負債比率、流動比率及速動比率等財務數據，作為衡量負債狀況。

2. 土地儲備分散

內地不同城市的樓價升跌，往往會有所差異，若發展商業務集中在單一地區，經營上欠缺靈活性，因此應選擇一些擁有分散地皮的內房股，可捕捉不同城市樓價走勢作出部署。

3. 中高檔住宅為主

中央要求在所有縣市建立廉價房制度，今年以來，70%新的土地供應主要用作興建福利房屋及中低檔住宅，為避免與這些廉價房競爭，應選擇一些主攻中、高檔住宅的內房股為佳。

=====

其實以上3點在很多行業都適用，本人再試圖加以引伸：

1. 低負債（良好財務管理）

經濟進入向上週期時，社會需求不斷上升，各大公司爭相擴展業務，不少公司大量舉債以應付擴充業務的龐大資本開支。如此促使很多公司進入高負債狀態，這狀態在經濟高增長時沒大問題，但當進入逆境時便會遇到很大打擊。

收入減少以致高負債所形成的龐大利息支出變成公司重擔，收入所得的現金流迅速被抽走以支付利息，結果公司的流動資產減少，令資金周轉出現困難。另外因信貸的金額與限期由提供銀行決定，公司所能做的較被動，當銀行收緊信貸時，就會令公司經營陷入困境。

以內房為例，內房企業質素良莠不齊，在行業下滑周期，不少高負債公司為求迅速減債，不惜大力劈價速銷套現，影響盈利。相反低負債公司沒有資金壓力，不用割價求售套現。

2. 土地儲備分散（業務分散）

業務分散所受的行業風險較細，基本上就是分散投資的原則，不要將所有蛋放在同一個籃的道理。

3. 中高檔住宅為主（市場定位）

間公司都有各自的市場定位，而市場定位以避開激烈競爭為佳。當中又以路線獨特創新、別樹一格來滿足一般市場所缺乏的需求，創立及鎖定自己獨有品味的消費群及客戶為最上上策。

隨波逐流、走大眾化路線所涉及的開發成本較低，但所面對競爭亦較大。當遇上行業下滑，最先淘汰的就是這一類市場份額。

=====

如果要我買內房股，我只會買中國海外發展(688)，因其財政狀況健康，規模宏大，亦乎合以上3大條件。另外其技術走勢良好，每次大市反彈，它都會有不錯的升幅。